Vad har du råd med? Bolånekalkyl 2026
Hur mycket får du egentligen låna till bostad? Svaret beror på fyra faktorer som samtliga banker använder — och som Finansinspektionen reglerar. Här är hela bilden, med räkneexempel för olika inkomster.
Många tror att det räcker att gå in på en bank-app och få ett "ja". Verkligheten är att banken bedömer dig mot fyra olika tak — det lägsta är ditt verkliga maxlån. Vi går igenom alla fyra och visar konkret hur de hänger ihop.
1. Bolånetaket — 85 % av bostadens värde
Detta är den mest kända regeln. Sedan 2010 har bankerna inte fått ge bolån som överstiger 85 % av bostadens marknadsvärde. Det betyder att du som köpare måste ha minst 15 % i kontantinsats.
Räkneexempel
Du tittar på en bostadsrätt för 3 500 000 kr.
- • Max lån = 3 500 000 × 0,85 = 2 975 000 kr
- • Minsta kontantinsats = 525 000 kr
Saknar du kontantinsatsen? Då måste du antingen ta ett blancolån (mycket dyrare ränta) på mellanskillnaden, sänka bostadspriset eller spara mer.
2. Skuldkvotstaket — 5× årsinkomsten
Bankernas tumregel är att ditt totala lån inte ska överstiga 5 gånger din bruttoårsinkomst. Detta är inte en lag, men en gränspraxis som alla storbanker tillämpar.
Räkneexempel
Du tjänar 35 000 kr/mån brutto.
- • Årsinkomst = 35 000 × 12 = 420 000 kr
- • Max lån enligt skuldkvot = 420 000 × 5 = 2 100 000 kr
- ⚠️ Detta är lägre än bolånetaket på 2 975 000 kr i föregående exempel — så skuldkvoten begränsar dig.
Är du två som söker tillsammans? Då räknas era inkomster ihop. Det är en av de enklaste vägarna att höja maxlånet — om båda har stabila inkomster.
3. Amorteringskravet — 1–3 % per år
Finansinspektionens amorteringsregler påverkar inte hur mycket du får låna — men påverkar väldigt mycket din månadskostnad. Regeln ser ut så här:
Den skärpta amorteringen är extra viktig att tänka på. Om du lånar mer än 4,5× din årsinkomst, då tillkommer ytterligare 1 % amortering per år — utöver det vanliga.
Praktiskt exempel — månadskostnad
Lån 2 500 000 kr, belåningsgrad 75 %, skuldkvot 5,0×:
- • Amortering: 2 % + 1 % skärpt = 3 % per år
- • 2 500 000 × 0,03 / 12 = 6 250 kr/mån i amortering
- • Plus ränta (4,5 %): 2 500 000 × 0,045 / 12 = 9 375 kr/mån
- • Efter ränteavdrag (30 %): 9 375 × 0,7 ≈ 6 560 kr/mån
- Total bolånekostnad: ca 12 800 kr/mån
4. KALP — kvar att leva på
Detta är det fjärde taket — och det som överraskar flest. Banken räknar ut hur mycket pengar du har kvar efter alla utgifter (lån, hyra, mat, försäkringar, transport, barn) och kräver att det är tillräckligt mycket kvar varje månad.
Bankerna har olika tröskelvärden, men typiska KALP-krav i 2026:
- • Ensamstående: ca 8 000–10 000 kr/mån kvar
- • Par utan barn: ca 13 000–15 000 kr/mån tillsammans
- • Par med ett barn: ca 16 000–18 000 kr/mån
- • Per extra barn: +3 000–4 000 kr/mån
Banken räknar dessutom med en kalkylränta på 6–7 % — inte den faktiska räntan du betalar. Detta är en stress-test så de vet att du klarar dig även om räntan stiger kraftigt.
Vad får DU låna?
Hela kalkylen i tre kolumner — för tre vanliga inkomstnivåer:
| Bruttolön | Maxlån (5×) | Med 600k insats | Max bostadspris |
|---|---|---|---|
| 30 000 kr/mån | 1 800 000 kr | 2 400 000 kr | 2 117 000 kr |
| 50 000 kr/mån | 3 000 000 kr | 3 600 000 kr | 3 529 000 kr |
| 80 000 kr/mån | 4 800 000 kr | 5 400 000 kr | 5 647 000 kr |
Max bostadspris = lägre av två tak: lån / 0,85 (bolånetak) och kontantinsats / 0,15 (krav på 15 %). KALP-prövning kan ytterligare sänka beloppet.
5 sätt att höja ditt maxlån
- 1.Söka tillsammans. Inkomster räknas ihop — vanligt par med 30 + 35 kr/mån kan låna 3,9 MSEK istället för 1,8 eller 2,1 var för sig.
- 2.Spara större kontantinsats. Varje extra 100 000 kr i insats betyder ~670 000 kr mer i max bostadspris (eftersom bolånetaket släpper).
- 3.Be om förhandsbesked från flera banker. KALP-beräkningar skiljer sig — vissa är striktare än andra. Det kostar inget att fråga.
- 4.Betala av andra skulder. CSN och kreditkort räknas in i skuldkvoten. Lös dem och din kapacitet ökar.
- 5.Få en medlåntagare (förälder). En solvent medlåntagare kan addera till skuldkvots-utrymmet. Vanligt sätt att hjälpa first-time-buyers.
Vanliga frågor
Räknas semesterersättning och bonus med?
Semesterersättning ja (den är en del av din månadslön). Bonus räknas in delvis — banken kan godta 50–80 % av en stabil bonus över flera år, men inte en engångsbonus.
Spelar kreditupplysning roll?
Ja. Anmärkningar de senaste 3 åren kan stoppa lånet helt. Lägre kreditbetyg kan ge sämre ränta. Bra credit score ger bättre villkor.
Kan man få bolån som egenföretagare?
Ja — men banken vill se 2–3 års stabil inkomst genom deklarationer. Man räknas på snittlönen av de senaste åren, inte topplåren.
Räkna ut ditt eget maxlån
Justera inkomst och kontantinsats med våra reglar — se månadskostnad efter amortering och ränteavdrag direkt. Allt baserat på FI:s nuvarande regler.
Öppna bostadsrätt-kalkylatorn →Gratis. Inget konto behövs.
Denna guide ger utbildande information — inte finansiell rådgivning. Varje bank har egna kalkyler som kan skilja sig från denna.